פסק-דין בתיק ת"ק 46259-03-12

בפניי תביעה בסך 21,422 ש"ח לתשלום דמי תיווך בגין עסקת מכר של דירה.

ביום 2/11/2011 נחתם בין הצדדים הסכם למתן שרותי תיווך ע"י התובע ( עמ' 2 לכתב התביעה). 

במסגרת הסכם זה, התחייב הנתבע לשלם שכ"ט בסך 10,000 ש"ח + מע"מ, וזאת במידה והדירה המוצעת למכירה ברח' לאון בלום 30 בחיפה, תירכש על ידו.

אין חולק כי בין הצדדים נחתם הסכם למתן קבלת שירותי תיווך. המחלוקת העיקרית עוסקת בשאלה האם הדירה שנרכשה ע"י הנתבע הינה אותה דירה אותה הציג התובע בפני הנתבע וביתו, ובשאלת זכאותו של התובע לקבלת דמי תיווך בגין עסקת המכר נשוא התביעה זו.

ביום 23/7/2012 התקיים דיון בפניי, הצדדים ועדיהם נחקרו, וסיכמו בעל פה. מאחר והוסכם כי הנתבע לא היה פעיל בעיסקה, הוא לא העיד אלא בנו, מר קובי קול (להלן: " מר קובי קול"), הוא שהעיד בשמו.

חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 קובע מפורשות:

סעיף 9 (א)         "מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".

לא נסתרה טענתו של התובע כי הינו זכאי לדמי תיווך בגין רכישת הנכס נשוא תביעה זו ע"י הנתבע. הנתבע חתם על טופס התחייבות לתשלום דמי תיווך בגין הנכס הנדון. אמנם מר קובי קול אף הודה בדיון כי הציע דמי תיווך בסך 2% על מנת שהתובע יקדם את מכירת הדירה אצל בעלי הדירה ( פרוטוקול, עמ' 2, שורות 27-28), אך בהעדר מסמך בכתב, איני פוסקת סכום זה, אלא מסתמכת רק על ההסכם לתשלום 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ מיום 2/11/11.

התנהלותם של נציגיו השונים של הנתבע הרשימה אותי כנסיון התחמקות מתשלום דמי תיווך. בחקירתה הנגדית של הגב' ליבוביץ רונית, בתו של הנתבע, טענה: "לא זיהיתי בכלל שזו אותה דירה" ( פרוטוקול, עמ' 3, שורה 25). כמי שמתגוררת באותו בניין, המדובר בטענה תמוהה. גם עדות מר קובי קול לפניי לא היתה אמינה, ובעיקר כשהעיד כי אחותו ובנו אמרו לו "שהדירה במצב מצויין, שזו דירה אחרת וזו לא אותה דירה. זו הסיבה שאמרתי לתובע שזו לא אותה דירה" ( שם, שורות 2-4). לא נחה דעתי מההסבר של העד לפיו הוא שאל את אחותו ואביו איך הדירה הזו ביחס לדירה הקודמת שראו באותו בניין ( שם, שורות 5-7). גב' ליבוביץ העידה בכלל: "אחרי שכל כך התלהבתי מהדירה ואפילו לא קישרתי בשום צורה למה שראינו מספר חודשים קודם שהיה מאד מוזנח..." ( שם, שורות 27-28). עדות מר עמוס ברעם, חמו של מר ירון רז, לא נתמכה בדבר, הוא טען כי החל לטפל במכירת הדירה מחודש אוגוסט 2011 לבקשת חתנו, החי בחו"ל, עשה פרסומים נרחבים, הציג את הדירה לקונים פוטנציאליים רבים, ואף שיפץ את הדירה בשלבים. מר ברעם טוען כי לא ידע על התיווך ע"י התובע.

אני סבורה שהסיבה לתביעה זו הינה העובדה שמספר רב של אנשים טיפלו בעיסקה, בעיקר עקב שהותו של המוכר בחו"ל ומצבו הרפואי של מר ירון. בתביעה בין התובע לנתבע חל ההסכם נשוא התביעה, ויש לבחון רק את היריבות הזו. 

התובע הצליח להוכיח בתביעתו כי היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב בגין הנכס נשוא תביעה זו, ובכך עמד בנטל דרישות חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 סעיף  14, הקובע:

(א)      מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1)    הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2)    הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3)   הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

מתווך ייחשב כגורם יעיל לקשירת העסקה כאשר קיים קשר בין הפעילות שביצע לבין מימוש העסקה. נקבעו מספר מבחנים לעניין זה, וביניהם: הפער בין המחיר שהוצע במקור לבין המחיר ששולם בפועל; הזמן שחלף מאז היה המתווך "בתמונה" ועד ביצוע העיסקה בפועל; מידת הדמיון בתנאי העסקה האחרים. "הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים" ( ע"א (מחוזי חיפה) 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ, 7.6.2004, מופיע בנבו).

ביום 2/11/2011 הראה התובע לנתבע ולביתו את הדירה, ומסר להם פרטים על הדירה והעביר את הצעותיהם למוכר, ועדכן את הנתבע גם אודות השיפוץ הצפוי. התובע התבקש ע"י מר קובי קול  לקדם את מכירת הנכס לו אצל המוכר.

 איני מוצאת נפקות לשאלת מצבה של הדירה בעת שהוצגה לראשונה בפני הנתבע וביתו ביום 2/11/2011, ומה היה מצבה מספר חודשים מאוחר יותר. המדובר באותה דירה, שעברה שיפוץ, שטיבו לא הוכח, וכל ניסיונותיהם  של הנתבע, ביתו  ובעלה, לסתור טענה זו לא צלחו. גם הטענה לפיה התובע לא ציין בפני הנתבע את העובדה כי לדירה חניה צמודה אינה ממין העובדות השוללות את החובה לשלם דמי תיווך על פי הסכם. טענות הנתבע, כפי שהועלו, נחזות להיראות כניסיון להתחמקות מתשלום דמי תיווך, מרוקנת מתוכן את החוק, והופכת את המתווך לכלי משחק בידי הלקוח.

דוגמא אחת שהביאה אותי לא לקבל את עדות עדי הנתבע כמהימנה הינה טענת הנתבע בכתב ההגנה כי "לאחר כ-4 חודשים הופיעה מודעה למכירה / השכרת דירה בליאון בלום באותו בניין... מספרי הטלפון שהופיעו במודעה היו של עמוס...". כזכור הסכם התיווך נחתם בעת שהוצגה הדירה לראשונה ע"י התובע ביום 2/11/11. בדיון התברר, לאחר שאלה שלי, כי זכרון דברים למכירת הדירה למשפחת הנתבע נחתם כבר ביום 26/1/12 ( נ/1, פרוטוקול, עמ' 4, שורה 23 ואילך). עובדה זו אינה מתיישבת עם הטענה כי הנתבע התוודע לדירה שוב ארבעה חודשים אחרי סיום הקשר עם התובע. מר קובי קול העיד כי הקשר עם התובע הסתיים בחודש דצמבר ( שם, עמ' 2, שורות 31-32). יצויין כי החוזה הסופי לא הוצג לעיוני אלא רק עמוד אחד ממה שמוגדר ע"י מר ברעם כזכרון דברים, ובו לא מצויין מחיר הדירה וגם לא שמו של מי שקנה אותה, בנו של מר קובי קול, נכדו של הנתבע. להיפך, בזכרון הדברים נרשם שמה של גב' ליבוביץ כקונה, וגם מר ברעם העיד כי ההסכמה היתה שהנתבעת קונה את הדירה, והקשר היה עם מר קובי קול. כלומר שבין "העלמות" התובע, לה טוען הנתבע ועד מכירת הדירה עברו פחות מחודשיים (ראה ע"א 2144/91 מוסקוביץ' נ' ביר, פ"ד מח(3) 116 (1994), שם נקבע כי 20 חודשים אינם מנתקים את הסיבתיות בין פעולת המתווך לעסקה). נסיון מר קובי קול להציג את אחותו, גב' ליבוביץ' כמי שאיתרה את הדירה בעצמה, ואף רכשה אותה, כאשר התברר שמי שרכש את הדירה הוא בנו, מעיד על נסיון להרחיק את הצדדים להסכם מהתיווך מעיסקת הקניה. על חוזה התיווך חלה חובת תום הלב "צד המסכל את מאמציו של המתווך על-ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על-מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך" ( ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב, פ"ד נו(1) 842 (2002)).